부동산 비과세에 진짜 가능해?
[목차]
1. 2021.01.01 이후 최종 1주택자의 비과세 적용기준 : 양도
2. 2021.02.17 이후 변경된 최종 1주택자의 비과세 적용기준 : 증여,용도변경
3. 예외1) 주택의 멸실로 인해 최종 1주택자가 된 경우 비과세 적용기준
4. 예외2) 세대 분리로 인해 최종 1주택자가 된 경우 비과세 적용기준
5. 예외3) 일시적 1세대 2주택 비과세 적용시
다주택자의 양도소득세는 중과세율이 적용되어 2년이상 보유(또는 거주)를 하더라도 양도시 세금부담이 커졌습니다.
특히 6/1이후 중과세율이 높아져서 세금의 비중이 더 늘어난 상태입니다.
다주택자가 다른 주택을 모두 팔아서 1주택만 보유하게 된 경우 비과세를 받기 위한 조건이 어떻게 되는지 상황별로 자세히 알아보겠습니다.
2021.01.01 이후 최종 1주택자의 비과세 적용기준 : 양도
1세대 1주택의 범위가 규정된 소득세법 시행령 제 154조 5항은 2021.01.01에 아래와 같이 개정이 되었습니다.
2주택 이상을 보유한 1세대가
1주택 외의 주택을
모두 양도한 경우에는
양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터
보유기간을 기산한다.
소득세법 시행령 제154조 5항(2021.01.01)
즉, 2020.12.31일 이전에 다른 주택을 모두 양도하고 1주택자가 된 경우에는 남아있는 최종 1주택을 바로 팔더라도 해당 주택의 보유 및 거주에 대한 비과세 요건을 맞추었다면 '비과세' 처리가 되었습니다.
하지만 소득세법 시행령의 개정으로 2021.01.01일 이후에 최종 1주택자가 되었다면,
(1월1일 현재 2주택 이상을 보유하다가 다른주택을 모두 처분한 경우)
마지막 1채가 남은 날로부터 비과세를 위한 기간에 대한 카운트가 다시 시작 됩니다.
최종 1주택자가 된 날이
(비과세를 위한 새로운 취득일이 되어)
보유기간을 계산하는 첫 날이 된다!
즉, 올해 1월1일 현재 다주택자인 경우 다른주택을 모두 처분 후 최종주택의 보유기간을 계산할 때 등기부등본상 소유권이전일자가 보유기간의 첫 날이 아니고 1주택자가 된 날에서야 비로소 보유하기 시작한 날짜가 되는 것입니다.
따라서 최종1주택을 비과세 적용받기 위해서는 다른주택을 모두 처분한 날로부터 2년 이후에 양도할때 비로소 가능해집니다.
만약 거주도 2년이상 했던 최종 1주택이 구입시점에 조정대상지역에 있었다면 거주요건이 다시 필요할까요?
이미 2년이상 보유하고 거주했던 집이라 할지라도 2021.01.01현재 2주택 이상 보유했다가 최종 1주택자가 되었다면
아래의 질의회신 내용과 같이 최종 1주택자가 된 날짜이후 보유와 함께 거주의 요건도 갖추어야 비과세 적용을 받을 수 있게 됩니다.
2021.02.17 이후 변경된 최종 1주택자의 비과세 적용기준 : 증여, 용도변경
앞서 개정된 소득세법 시행령에서 적용하는 기준에는 "모두 양도한 경우"만 나옵니다. 양도는 소득세법에서 아래와 같이 정의되어 있습니다.
"양도"란
자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이
매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여
그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다.
소득세법 제88조
이 때에는 유상으로 거래하는 양도로 인해 주택수가 줄어들어서 최종 1주택자가 되는 경우만을 정의했습니다.
그리고 2021.02.17일자에 다시한번 소득세법 시행령 제 154조 5항이 아래와 같이 개정 되었습니다.
2주택 이상을 보유한 1세대가
1주택 외의 주택을
모두 처분[양도, 증여 및 용도변경]한 경우에는
양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터
보유기간을 기산한다.
소득세법 시행령 제154조 5항(2021.02.17)
주택수에 변동이 생기는 원인으로 양도 이외에 증여와 용도변경을 원인으로 하는 처분도 조건에 추가되었습니다.
따라서 증여로 최종 1주택자가 된 시점이 시행령 개정일인 2021.02.17이후인 경우
최종 1주택자가 된 시점부터 보유(및 거주)기간을 카운트하게 됩니다.
증여이후 최종1주택자 (조정지역:보유 및 거주요건)
그리고 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 용도를 변경하여 주택수가 줄어든 날짜가 2021.02.17이후라면 마찬가지로 최종 1주택자가 된 그 날이 보유(및 거주)기간의 첫 날이 되는 것입니다.
예외1) 주택의 멸실로 인해 최종 1주택자가 된 경우 비과세 적용기준
주택의 멸실로 인해 주택수가 감소되어 최종 1주택자가 된 경우에 대해 알아보겠습니다.
기존에 주택을 보유하다가 신규주택을 추가로 취득하였고 2021.01.01 이후에 신규주택을 멸실처리하여 최종 1주택자가 된 경우에 기존 주택의 보유기간은 양도 등의 경우와 다르게 최초 구입시점부터 보유기간을 계산하게 됩니다.
주택멸실 이후 최종 1주택자 (조정지역:보유 및 거주요건)
따라서 최종1주택의 보유(또는 거주)에 대한 비과세 요건을 갖춘 경우 2021.01.01이후 다른 주택의 멸실처리 직후
처분을 하더라도 비과세가 적용됩니다.
예외2) 세대 분리로 인해 최종 1주택자가 된 경우 비과세 적용기준
세대 분리로 인해 주택수가 감소되어 최종 1주택자가 된 경우에 대해 알아보겠습니다.
같은 세대를 구성하는 아버지와 아들이 각각 1주택씩 보유하고 있다가 2021.01.01 이후 아들이 결혼 등의 사유로 세대를 분리하는 경우 이미 비과세의 요건을 충족한 경우 바로 처분을 할 때 비과세 적용이 됩니다.
그러나 세대분리로 인한 최종 1주택자의 경우는 소득세법 시행령에 정확하게 언급되지 않았으며 별도의 유권해석이 없기 때문에 법의 개정이나 유권해석이 나오는 경우 변경될 가능성도 배제할 수 없습니다.
세대분리 이후 최종 1주택자 (조정지역:보유 및 거주요건)
예외3) 일시적 1세대 2주택 비과세 적용시
직전주택을 일시적 1세대 2주택 비과세로 적용받은 경우에는 새로운 보유기간을 적용하지 않고
최초의 취득일을 기준으로 보유(및 거주)기간을 적용받을 수 있습니다.
즉, 일시적 1세대 2주택에 대한 비과세 요건을 갖추어 최종 1주택자가 된 경우에는 최종 1주택의 처분시에도 비과세를 적용받게 되는 것입니다.
오늘은 최종 1주택자의 다양한 상황에 따른 비과세 적용을 위한 보유기간 기산일에 대해 알아보았습니다.
비과세 전략은 최고의 절세방법입니다.
다주택자의 경우에도 비과세 혜택을 적용받을 수 있는 방법을 숙지해두시고 절세혜택 챙기시기 바랍니다!